Obrót nieruchomościami rolnymi jest istotnie ograniczony przez ustawę z 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego. Przede wszystkim, według tej ustawy, nabywcą nieruchomości rolnej (jej własności, współwłasności, użytkowania wieczystego) może być tylko rolnik indywidualny, a inna osoba potrzebuje uprzedniej zgody na nabycie wydanej przez Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa (KOWR).

Nieruchomością rolną jest:

nieruchomość przeznaczona na cele rolne w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub
nieruchomość, która jest lub może być faktycznie wykorzystywana na cele rolne, co notariusz weryfikuje przede wszystkim na podstawie wypisu z rejestru gruntów i budynków oraz ewentualnie oświadczeń stron.

Ograniczeń dotyczących nabywania nieruchomości rolnych nie stosuje się też m.in. do nieruchomości rolnych:

o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha,
będących drogami wewnętrznymi,
w których grunty, oznaczone w ewidencji gruntów i budynków jako grunty pod stawami, stanowią co najmniej 70% powierzchni nieruchomości,
położonych w granicach administracyjnych miast, jeżeli w stosunku do nich podjęto uchwałę o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej albo towarzyszącej, a zbycie następuje w celu realizacji tej inwestycji,
które na dzień 30 kwietnia 2016 r. w ostatecznych decyzjach o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu przeznaczone są na cele inne niż rolne.

Nieruchomość, która w ogóle nie ma charakteru rolnego albo jest objęta powyższymi wyłączeniami, jest sprzedawana na zasadach obowiązujących dla zwykłych nieruchomości gruntowych, a zatem co do jej sprzedaży zob. zakładkę „Obrót nieruchomościami” – „Sprzedaż gruntu”.

Ograniczenie możliwości nabycia nieruchomości rolnej do rolników indywidualnych lub osób mających zgodę Dyrektora KOWR nie dotyczy jednak wybranych sytuacji, w których sprzedaż nieruchomości rolnej może nastąpić bez tego ograniczenia. Wyjątki te są szczegółowo wymienione w art. 2a ust. 3 ustawy z 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego. Do ważniejszych z nich należą:

nabycie nieruchomości rolnej przez osobę bliską zbywcy; za osobę bliską zbywcy uważa się rodziców, dzieci, dziadków, wnuki, dalszych wstępnych i zstępnych, rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, rodzeństwo rodziców, małżonka, osoby przysposabiające i przysposobione oraz pasierbów,
nabycie nieruchomości rolnej o powierzchni mniejszej niż 1 ha,
nabycie nieruchomości rolnej w wyniku dziedziczenia oraz zapisu windykacyjnego,
nabycie nieruchomości rolnej w wyniku zniesienia współwłasności, podziału majątku wspólnego po ustaniu małżeństwa oraz działu spadku.

W pozostałych przypadkach nabywcą nieruchomości rolnej może być tylko rolnik indywidualny lub osoba dysponująca zgodą Dyrektora KOWR na nabycie. Do dokonania czynności notarialnej, sprzedaży tej nieruchomości, potrzeba wówczas następujących dokumentów:

dowody tożsamości stron,
(a) decyzja Dyrektora KOWR o wyrażeniu zgody na nabycie nieruchomości rolnej albo (b) dokumenty potwierdzające, że kupujący, będący osobą fizyczną, jest rolnikiem indywidualnym, a powierzchnia nabywanej nieruchomości rolnej wraz z powierzchnią nieruchomości rolnych wchodzących w skład jego gospodarstwa rodzinnego nie może przekraczać powierzchni 300 ha użytków rolnych:
- dowód potwierdzający osobiste prowadzenie gospodarstwa rolnego przez kupującego – pisemne oświadczenie kupującego, że osobiście prowadzi gospodarstwo rolne, pracując w nim i podejmując wszelkie decyzje dotyczące prowadzenia działalności rolniczej w tym gospodarstwie,
- dowód potwierdzający, że kupujący mieszka w gminie, na obszarze której jest położona jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rolnego – zaświadczenie o zameldowaniu na pobyt stały (dodatkowo jeżeli nabywana nieruchomość rolna nie jest położona w gminie, w której kupujący ma miejsce zamieszkania lub w gminie graniczącej z tą gminą, to dzierżawcy lub Skarbowi Państwa, za który działa KOWR, może przysługiwać prawo pierwokupu nieruchomości rolnej),
- dowód potwierdzający, że kupujący prowadzi gospodarstwo rodzinne, w którym łączna powierzchnia użytków rolnych jest nie większa niż 300 ha – pisemne oświadczenie kupującego, wskazujące łączną powierzchnię wszystkich użytków rolnych, których kupujący jest właścicielem, użytkownikiem wieczystym, samoistnym posiadaczem lub dzierżawcą,
- dowód posiadania kwalifikacji rolniczych przez kupującego – dyplom ukończenia studiów (m. in. rolnictwo, ogrodnictwo, weterynaria, technika rolnicza i leśna), dyplom ukończenia szkoły średniej lub dyplom potwierdzający kwalifikacje zawodowe (m. in. rolnik, ogrodnik, mechanik-operator pojazdów i maszyn rolniczych, technik rolnik, technik ogrodnik), albo dokumenty potwierdzające posiadany staż pracy w rolnictwie (m.in. umowy dotyczące nieruchomości rolnej, świadectwo pracy, zaświadczenie o odbyciu stażu), zgodnie z wymaganiami szczegółowo określonymi w art. 6 i art. 7 ust. 8–9 ustawy z 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego oraz przepisach rozporządzenie Ministra Rolnictwa i Rozwoju Wsi z 17 stycznia 2012 r. w sprawie kwalifikacji rolniczych posiadanych przez osoby wykonujące działalność rolniczą,
dokument potwierdzający nabycie przez sprzedawcę nieruchomości, np. wypis aktu notarialnego wcześniejszej umowy darowizny, sprzedaży, dożywocia; postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku lub akt poświadczenia dziedziczenia (jeżeli nieruchomość została odziedziczona); akt własności ziemi; decyzja administracyjna (w przypadku uwłaszczenia); umowa albo postanowienie sądu o dziale spadku lub zniesieniu współwłasności nieruchomości,
numer księgi wieczystej nieruchomości (zwykle podany w jednym z powyższych dokumentów),
jeżeli nabycie nieruchomości przez sprzedawcę nastąpiło na podstawie dziedziczenia, to również zaświadczenie Naczelnika Urzędu Skarbowego stwierdzające, że podatek od spadków i darowizn został zapłacony lub że nabycie jest zwolnione od podatku,
wypis z ewidencji gruntów i budynków dla gruntu (wydaje starosta),
jeżeli nieruchomość jest obciążona hipoteką, to dodatkowo zaświadczenie banku określające wysokość zadłużenia,
zaświadczenie o przeznaczeniu działki w planie zagospodarowania przestrzennego lub o braku takiego planu na danym obszarze (wydaje wójt/burmistrz),
decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (jeśli wydano),
zaświadczenie o objęciu działki uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją, o której mowa w art. 19 ust. 3 ustawy o lasach (wydaje starosta), które może być zastąpione oświadczeniem sprzedawcy, złożonym pod rygorem odpowiedzialności karnej, że działka nie jest objęta wymienionym planem ani nie wydano wobec niej wymienionej decyzji,
w przypadku gruntu zabudowanego jakimkolwiek budynkiem, świadectwo charakterystyki energetycznej tego budynku (wydaje osoba uprawniona do wystawiania świadectw w świetle rejestru),
odpis skrócony aktu małżeństwa sprzedawcy, jeżeli nazwisko sprzedawcy widoczne w dokumencie stanowiącym podstawę nabycia lub księdze wieczystej różni się od obecnego,
jeżeli sprzedawana nieruchomość należy do majątku wspólnego małżonków lub ma innych współwłaścicieli, to potrzebna jest zgoda męża albo żony lub współwłaścicieli w formie aktu notarialnego (lub ich stawiennictwo do aktu),
jeżeli sprzedawana nieruchomość jest nabywana do majątku wspólnego małżonków, to potrzebna jest zgoda męża albo żony w formie aktu notarialnego (lub ich stawiennictwo do aktu); wówczas wystarczające jest, gdy określone w ustawie wymogi dotyczące nabywcy nieruchomości rolnej spełnia jeden z małżonków (obojętnie, który),
jeżeli sprzedawana jest tylko część nieruchomości (wydzielenie działki), to ponadto:
- ostateczna decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości (wydaje wójt/burmistrz),
- wypis z ewidencji gruntów i budynków wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej gruntu z adnotacją, że dokument ten przeznaczony jest do dokonania wpisu w księdze wieczystej (wydaje starosta).

W niektórych przypadkach nabycia nieruchomości rolnej przez rolnika indywidualnego prawo pierwokupu tej nieruchomości może przysługiwać dzierżawcy tej nieruchomości lub Skarbowi Państwa, za którego działa KOWR (zob. art. 3 ustawy z 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego). Wówczas strony zawierają umowę sprzedaży nieruchomości rolnej pod warunkiem, że uprawniony nie skorzysta ze swojego prawa pierwokupu. Po stwierdzeniu, że prawo pierwokupu nie zostało wykonane (lub upływu terminu na jego wykonanie), strony zawierają osobną umowę przenoszącą własność w wykonaniu poprzedniej umowy warunkowej (co do dokumentów wymaganej do tej czynności notarialnej zob. zakładkę „Obrót nieruchomościami” – „Umowa przenosząca własność nieruchomości”).